Sul S.O. n. 42 alla G.U. 30.12.2025 n. 301 è stata pubblicata la L. 30.12.2025 n. 199 (legge di bi-lancio 2026), in vigore dall’1.1.2026. Partendo da questa newsletter e a seguire nei prossimi giorni, riepilogheremo le principali novità in materia fiscale e di agevolazioni, contenute nella legge di bilancio 2026.
- Interventi di recupero edilizio - Spese sostenute nell’anno 2026 – Aliquote
In relazione alla detrazione IRPEF spettante per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (c.d. “bonus casa”) ai sensi dell’art. 16-bis del TUIR, sono prorogate anche per l’anno 2026 le aliquote fissate per l’anno 2025.
Aliquota di detrazione “ordinaria” per le spese dal 2025 al 2027
Per le spese sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027, ai sensi dell’art. 16 co. 1 del DL 63/2013, la detrazione IRPEF per gli interventi volti al recupero edilizio è fissata:
- al 36% se le spese sono sostenute dall’1.1.2025 al 31.12.2026;
- al 30% se le spese sono sostenute dall’1.1.2027 al 31.12.2027.
Per le spese sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027 il limite massimo di spesa detraibile è di 96.000 euro per unità immobiliare (comprese le pertinenze).
Aliquota di detrazione “maggiorata” per le spese dal 2025 al 2027
Per le spese sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027, ai sensi dell’art. 16 co. 1 del DL 63/2013, la detrazione IRPEF per gli interventi volti al recupero edilizio è fissata:
- al 50% se le spese sono sostenute dall’1.1.2025 al 31.12.2026 dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento e gli interventi sono effettuati sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale;
- al 36% se le spese sono sostenute dall’1.1.2027 al 31.12.2027 dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento e gli interventi sono effettuati sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
Per le spese sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027 il limite massimo di spesa detraibile è di 96.000 euro per unità immobiliare (comprese le pertinenze).
- Presunzione di imprenditorialità delle locazioni brevi
Si interviene sulla disciplina delle locazioni brevi (di cui all’art. 4 del DL 50/2017), modificando l’art. 1 co. 595 della L. 178/2020, che sancisce la presunzione di imprenditorialità delle locazioni brevi.
Locazioni brevi
Si ricorda che si definiscono locazioni brevi “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
Tali contratti possono accedere alla cedolare secca, con aliquota del 26%, con l’eccezione di un immobile destinato alla locazione breve, scelto dal contribuente nella dichiarazione dei redditi, al quale può trovare applicazione l’aliquota del 21%.
Presunzione di imprenditorialità
A partire dal 2021, è stata introdotta una presunzione di imprenditorialità che esclude l’applicabilità della disciplina delle locazioni brevi in caso di destinazione alla locazione breve, nel periodo d’imposta, di un determinato numero di appartamenti.
Dal 2021 al 2025, la soglia di appartamenti compatibile con la locazione breve era di 4 immobili. A partire da 5 appartamenti, scattava la presunzione di imprenditorialità, con tutte le conseguenze in tema di IVA, INPS, reddito d’impresa, ecc.
A partire dal periodo d’imposta 2026, solo chi loca con contratti di locazione breve al massimo 2 appartamenti potrà applicare la disciplina delle locazioni brevi.
Da 3 appartamenti in su scatta la presunzione di imprenditorialità, con tutte le conseguenze in tema di apertura della partita IVA, posizione previdenziale, esclusione della cedolare secca e reddito d’impresa.
Rapporto con le aliquote della cedolare secca
Non sono state modificate, invece, le aliquote della cedolare secca sulle locazioni brevi. Pertanto, dal periodo d’imposta 2026:
- chi loca un solo appartamento con contratti di locazione breve (anche tramite intermediario) potrà continuare ad applicare la cedolare secca del 21%;
- chi loca due appartamenti con contratti di locazione breve (anche tramite intermediario) potrà applicare ad uno di essi l’aliquota del 21% e all’altro dovrà applicare quella del 26%;
- chi loca tre appartamenti fuoriesce dalla disciplina delle locazioni brevi e non applica la cedolare secca.
Computo dei tre appartamenti
Ai fini della valutazione della presunzione di imprenditorialità, rientrano nel computo degli appartamenti solo i contratti di locazione breve; quindi, sono esclusi i contratti di locazione “non breve” c.d. “4+4” o “3+2”.
Inoltre, se con più contratti di locazione breve sono locate differenti stanze dello stesso appartamento, si considera un solo appartamento.
Per computare l’appartamento è però sufficiente aver stipulato anche un solo contratto di locazione breve nel periodo d’imposta (ad esempio di durata di due soli giorni).
Lo studio rimane a disposizione per ulteriori chiarimenti.
